Menschen, die Vermögenswerte – in der Regel Immobilien – schon zu Lebzeiten in die nächste Generation übertragen, haben häufig ein Interesse daran sicherzustellen, dass der Übertragungsgegenstand (das Grundstück) im Familienbesitz (meistens zudem „in gerader Linie“) bleibt. Verbreitet sind daher Klauseln, die dem Schenker das Recht einräumen, die Rückübertragung des Grundstücks zu verlangen, sollte der Beschenkte es – ohne Zustimmung des Schenkers - an einen Dritten veräußern oder unentgeltlich übertragen (und die Durchsetzung dieses Rechts durch eine Vormerkung im Grundbuch abzusichern). Einen Schritt weiter gehen „Weitergabeklauseln“. Durch sie soll sichergestellt werden, dass der Übertragungsgegenstand nicht nur zu Lebzeiten des Beschenkten, sondern darüber hinaus im „Familienbesitz“ bleibt. Der Beschenkte wird verpflichtet, den Übertragungsgegenstand zu seinen Lebzeiten, spätestens mit seinem Tod, (z.B.) an seine eigenen Kinder zu übertragen. Problematisch sind solche Klauseln, weil sie in Widerspruch zu Grundsätzen der Testierfreiheit geraten können: Die Freiheit, in der einen oder anderen Weise letztwillig zu verfügen (oder nicht zu verfügen) kann nicht wirksam vertraglich eingeschränkt werden. Dass Weitergabeklauseln grundsätzlich zulässig sind, und wie sie ausgestaltet sein müssen, hat der BGH in einem Urteil vom 28.11.2023 (Az.: X ZR 11/21) geklärt.
Gebäudetyp E
Der „Gebäudetyp E“ (wobei das „e“ sowohl für „einfach“ als auch für „experimentell“ steht) geht auf eine Initiative der Bayrischen Architektenkammer zurück. Das Ziel besteht darin, fachkundigen Bauherrn und Planenden zu ermöglichen, „ihr Projekt auf den eigentlichen Kern der Schutzziele der Bayerischen Bauordnung (Standsicherheit, Brandschutz, gesunde Lebensverhältnisse und Umweltschutz) zu reduzieren, verzichtet werden kann dagegen auf darüberhinausgehende Normen und Standards“ (https://www.byak.de/gebaeudetyp-e.html). Für die Schutzziele der Bauordnungen der anderen Bundesländer gilt dies natürlich in gleicher Weise. Neben der Beschleunigung und der Kostensenkung dient die Einführung des „Gebäudetyps E“ (womit allerdings in Wirklichkeit kein eigener technisch spezifizierter Gebäudetyp gemeint ist) auch dem Ziel der Nachhaltigkeit, indem der Ressourcenverbrauch reduziert, das Bauen im Bestand erleichtert und innovatives Bauen (insbesondere im Hinblick auf ressourcenschonendere und weniger emissionsintensive Baumaterialien und –verfahren) befördert werden soll.
Seit langem ist umstritten, durch wen, wem gegenüber, und wie lange von einer „transmortalen“ Vollmacht nach dem Tod des Vollmachtgebers noch Gebrauch gemacht werden kann, insbesondere, wenn die Bevollmächtigte zugleich Mit- oder gar Alleinerbin wird. Der BGH hat diese Frage bisher nicht entschieden; in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte zeichnet sich inzwischen aber eine deutliche Tendenz ab, der sich nunmehr auch das OLG Nürnberg anschließt (Beschluss vom 25.03.2024 – 15 Wx 2176/23).
Es ist ein Dilemma: Einerseits leben wir in einer Zeit, in der Wohnungsnot zu einem immer drängenderen sozialen Problem wird, so dass ein (bisher allerdings bei weitem nicht erreichtes) Hauptanliegen der Politik darin besteht, ausreichend neuen Wohnraum entstehen zu lassen. Andererseits rücken die ökologischen Kosten des Bauens – unter anderem (aber nicht ausschließlich; es geht z.B. auch um Probleme der fortschreitenden Versiegelung von Boden und um Umweltbelastungen durch Baumaterialien und deren Entsorgung) durch den ausgesprochen hohen Beitrag des Bauens zu den für den Klimawandel verantwortlichen CO2 – Emissionen immer mehr in den Blick. Wir müssen also, wenn Klimaschutzziele eingehalten werden sollen, die CO2-Belastung der Atmosphäre nicht nur durch den Betrieb von Gebäuden (Stichwort: Wärmeerzeugung), sondern auch durch das Bauen selbst drastisch reduzieren. Als ein möglicher Weg aus diesem Dilemma heraus – zumindest aber zur Reduzierung des Problems – gilt es, neuen Wohnraum nicht durch Neubau zu schaffen, sondern durch Umbau, Ausbau, Aufstockung und Umnutzung vorhandener Gebäude. Viele Verbände und Expertinnen beklagen seit langem, dass Umbaumaßnahmen bei uns durch Überregulierung zu kompliziert und zeitaufwendig, teuer und mit zu hohem Haftungsrisiken für die auf Planungs- und Ausführungsseite Beteiligten verbunden seien.
Bei größeren Immobilientransaktionen ist es üblich einen virtuellen Datenraum zu eröffnen, in den alle für das Kaufobjekt und den beabsichtigten Kaufvertrag relevanten Dokumente eingestellt werden, und die der Käufer dann im Rahmen seiner „due diligence“ – Prüfung auswertet.
Lebzeitige Übertragungsverträge – meist „in vorweggenommener Erbfolge“ – sind aus unterschiedlichen Motivlagen sehr häufig. Eine gerichtliche Entscheidung und zwei Gutachten des Deutschen Notarinstituts beleuchten einige typische Fragestellungen dieser Verträge.
Eine kürzlich online veröffentlichte Entscheidung des LG Frankfurt/Main (Urt. vom 26.06.2023 – 2-26 O 144/22) beleuchtet beispielhaft Probleme, die sich ergeben können, wenn ein Architekt einen Architektenvertrag mit einem „Verbraucher“ – Auftraggeber ausschließlich telefonisch, per Email oder in vergleichbarer Weise „digital“ schließt:
Eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main (Urt. vom 30.10.2023 – 2-10 O 359/22) demonstriert zum einen die praktischen Auswirkungen einer Grundsatzentscheidung des BGH aus dem letzten Jahr (Urt. vom 20.04.2023 – I ZR 113/22) zur Unwirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen, und verdeutlicht zum anderen das Risiko des Verlustes des Provisionsanspruches wegen unrichtiger bzw. „verzerrender“ Darlegungen der Rechtslage durch den Makler gegenüber seinen oder gegenüber einem seiner Auftraggeber.
Der 5. Zivilsenat des BGH hat mit einer Entscheidung vom 27.10.2023 (V ZR 43/22) seine Rechtsprechung zum Umfang der Aufklärungspflichten und zur Arglisthaftung des Verkäufers präzisiert:
Das OLG Hamm hat sich in einem Beschluss vom 22.02.2023 (18 U 6/23) mit der Frage beschäftigt, ob ein Grundstückskäufer vom Makler einen Nachweis verlangen kann, dass der Verkäufer (entsprechend § 656c BGB) die andere Hälfte der Maklerprovision gezahlt hat.
Es war lange streitig, ob Email-Konten, Konten in sozialen Netzwerken und vergleichbarer „digitaler Nachlass“ im Falle des Todes des Kontoinhabers auf den/die Erbin/Erben übergeht. Diese Streitfrage hat der BGH im Jahre 2018 grundlegend entschieden, und zwar in der Weise, dass auch der „digitale Nachlass“ vererblich ist (BGH NJW 2018, 3178).