BGH: Arglisthaftung und Umfang der Aufklärungspflichten des Verkäufers
Der 5. Zivilsenat des BGH hat mit einer Entscheidung vom 27.10.2023 (V ZR 43/22) seine Rechtsprechung zum Umfang der Aufklärungspflichten und zur Arglisthaftung des Verkäufers präzisiert:
Der Fall
In einem Grundstückskaufvertrag betreffend ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück ist der übliche allgemeine Haftungsausschluss zugunsten des Verkäufers enthalten. Das Haus verfügt über eine überdachte Terrasse. Deren Kunststoffdach hat der Verkäufer selbst errichtet. Ein weiterer Bereich der Terrasse ist von dem dachpfannengedeckten Dach des Hauses überdacht. In der Vergangenheit war es zu verschiedenen Wassereintritten durch das Terrassendach gekommen, und zwar in beiden Dachbereichen. In dem Bereich des Anschlusses des Kunststoffterrassendachs zu dem Traufbereich des Hausdaches hatte der Verkäufer selbst Reparaturversuche unternommen. Diese Umstände hatte der Verkäufer dem Käufer gegenüber nicht offenbart, und sie waren dem Käufer auch nicht aus einem anderen Grund bekannt.
In einem Selbständigen Beweisverfahren stellten sich nach Vollzug des Kaufvertrages zwei Ursachen für die Wassereintritte heraus, nämlich zum einen eine mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdachs zur Hauswand hin, zum anderen Folienabrisse unter den Dachpfannen des Hausdaches in den Anschlussbereichen zum Traufbereich und zu den Dachfenstern.
Auf der Grundlage des Ergebnisses des Selbständigen Beweisverfahrens macht der Käufer sodann einen Schadensersatzanspruch in Höhe „fiktiver“ Mängelbeseitigungskosten für die Behebung beider Schadensursachen geltend.
Entscheidung der Vorinstanzen
In den Vorinstanzen bekommt der Kläger nur insoweit Recht, als es um die Kosten für die Beseitigung der Mängel der Abdichtung des Kunststoffdachs geht. Nur in diesem Umfang bejahen die Vorinstanzen „Arglist“ des Verkäufers. Hinsichtlich der Kosten für die Beseitigung des Mangels der Folienabrisse unter den Dachpfannen des Hausdachs steht nach Auffassung der Vorinstanzen der Haftungsausschluss im Kaufvertrag entgegen, weil der Käufer insoweit nicht nachweisen kann, dass der Verkäufer diesen Mangel gekannt oder auch nur für möglich gehalten und „billigend in Kauf“ genommen hat.
Entscheidung des BGH
Anders der BGH. Ausgangspunkt ist zunächst, dass der Haftungsausschluss im Grundstückskaufvertrag nicht für „arglistig verschwiegene Mängel“ gilt. Die Haftung für Arglist kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Der Verkäufer verschweigt einen Mangel arglistig, wenn er den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Entscheidend ist nun für den BGH, dass er als Mängel nicht nur die im Selbständigen Beweisverfahren festgestellten Baumängel ansieht, sondern bereits die Tatsache des Wassereintritts durch das Terrassendach selbst – unabhängig von den technischen Ursachen dieses Mangels. Ein Dach (auch ein Terrassendach), durch das Wasser eintritt, entspricht nicht der „üblichen Beschaffenheit“, mit der der Käufer rechnen darf. Auch für ein solches Dach und für den kaufvertraglichen Mängelbegriff gilt also, was der 7. Zivilsenat vor längerer Zeit schon einmal entschieden hat: Ein solches Dach muss dicht sein. Die Undichtigkeit des Daches ist nicht bloß das Symptom des eigentlichen Mangels (der technischen Baumängel), sondern selbst der Mangel.
Wenn man dies so sieht, bedeutet dies, dass der Verkäufer auch diesen (funktionalen) Mangel (es kommt zu Wassereintritten durch das Dach) wissentlich verschwiegen hat. Dass es sich um einen für die Kaufentscheidung des Käufers bedeutsamen Umstand handelt, liegt auf der Hand. Die Arglist des Verkäufers bezieht sich somit auf den (funktionalen) Mangel als solchen.
Im Kaufvertragsrecht gilt (anders als im Werkvertragsrecht) weiterhin, dass ein mangelbedingter Schadensersatzanspruch auf der Grundlage voraussichtlicher Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann, und zwar unabhängig davon, ob der Mangel letztlich tatsächlich beseitigt wird oder nicht. Im Ergebnis bedeutet das, dass der Schadensersatzanspruch in Höhe der voraussichtlichen Gesamt – Reparaturkosten besteht, also in Höhe der Kosten für die Behebung beider Schadensursachen, auch wenn der Verkäufer eine dieser Schadensursachen selbst nicht kannte.
Praxistipp
Der Fall demonstriert die Wichtigkeit der Offenbarungspflichten des Verkäufers hinsichtlich ihm bekannter, aber nicht offensichtlicher Mängel. Die Offenbarungspflicht besteht nur hinsichtlich solcher Mängel nicht, die der Käufer kennt oder von denen der Verkäufer davon ausgehen durfte, dass der Käufer sie kennt (z.B. weil der Käufer den Kaufgegenstand besichtigt hat und ein Mangel so „offenkundig“ war, dass der Käufer ihn wahrgenommen haben „muss“). Gefährlich ist es aber (aus Verkäufersicht), sich einfach darauf zu verlassen, dass ein Mangel „offenkundig“ sei und „daher“ dem Käufer auch bekannt sein müsse – wenn die Kenntnis des Käufers nicht in irgendeiner Weise dokumentiert ist. „Im Zweifel“ sollte sich der Verkäufer immer für größtmögliche Transparenz entscheiden und die Offenlegung von Mängeln auch dokumentieren – wobei die sicherste Art, dies zu tun, natürlich die ist, den Mangel im Kaufvertrag selbst offenzulegen. Wie die hier besprochene Entscheidung des BGH zeigt, sollten sowohl festgestellte Mangelursachen (technische Baumängel) als auch Mangelerscheinungen offenbart werden, weil zumindest nie auszuschließen ist, dass diese selbst als Mangel – und nicht nur als Mangelsymptom – angesehen werden könnten. In dem vom BGH entschiedenen Fall hätte daher der Verkäufer den Anforderungen des BGH an seine Aufklärungspflichten entsprochen, wenn er die Mangelerscheinung (Regen dringt durch das Terrassendach) und die von ihm festgestellte Mangelursache offengelegt hätte. Er hätte außerdem klarstellen sollen, dass ihm weitere Mangelursachen nicht bekannt seien, er solche aber auch nicht ausschließen könne.
Christoph Stroyer
Notar
Als Notar beschäftigt sich
Christoph Stroyer am liebsten mit
Immobilientransaktionen und
Gesellschaftsstrukturierungen.
Seit langem ist umstritten, durch wen, wem gegenüber, und wie lange von einer „transmortalen“ Vollmacht nach dem Tod des Vollmachtgebers noch Gebrauch gemacht werden kann, insbesondere, wenn die Bevollmächtigte zugleich Mit- oder gar Alleinerbin wird. Der BGH hat diese Frage bisher nicht entschieden; in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte zeichnet sich inzwischen aber eine deutliche Tendenz ab, der sich nunmehr auch das OLG Nürnberg anschließt (Beschluss vom 25.03.2024 – 15 Wx 2176/23).
Es ist ein Dilemma: Einerseits leben wir in einer Zeit, in der Wohnungsnot zu einem immer drängenderen sozialen Problem wird, so dass ein (bisher allerdings bei weitem nicht erreichtes) Hauptanliegen der Politik darin besteht, ausreichend neuen Wohnraum entstehen zu lassen. Andererseits rücken die ökologischen Kosten des Bauens – unter anderem (aber nicht ausschließlich; es geht z.B. auch um Probleme der fortschreitenden Versiegelung von Boden und um Umweltbelastungen durch Baumaterialien und deren Entsorgung) durch den ausgesprochen hohen Beitrag des Bauens zu den für den Klimawandel verantwortlichen CO2 – Emissionen immer mehr in den Blick. Wir müssen also, wenn Klimaschutzziele eingehalten werden sollen, die CO2-Belastung der Atmosphäre nicht nur durch den Betrieb von Gebäuden (Stichwort: Wärmeerzeugung), sondern auch durch das Bauen selbst drastisch reduzieren. Als ein möglicher Weg aus diesem Dilemma heraus – zumindest aber zur Reduzierung des Problems – gilt es, neuen Wohnraum nicht durch Neubau zu schaffen, sondern durch Umbau, Ausbau, Aufstockung und Umnutzung vorhandener Gebäude. Viele Verbände und Expertinnen beklagen seit langem, dass Umbaumaßnahmen bei uns durch Überregulierung zu kompliziert und zeitaufwendig, teuer und mit zu hohem Haftungsrisiken für die auf Planungs- und Ausführungsseite Beteiligten verbunden seien.
