Entwurf des „Gebäudetyp E – Gesetzes“
Gesetzgeberische Initiativen
Inzwischen ist diese Initiative auf Länder- wie auf Bundesebene aufgegriffen worden.
Musterbauordnung und Bauordnungen der Länder
Öffentlich – rechtlich hat die Bauministerkonferenz der Länder reagiert, indem in § 67 der „Musterbauordnung“ eine vereinfachte Möglichkeit der Zulassung von Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorgaben geschaffen wurde. Die Bundesländer haben hierauf inzwischen teilweise bereits mit entsprechenden Novellierungen ihrer Landesbauordnungen reagiert (so Berlin mit dem sechsten Gesetz zur Änderung der Bauordnung).
„Gebäudetyp E – Gesetz“
Mit dem „Entwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz)“ soll hierfür nun auch ein zivilrechtlcher Rahmen geschaffen werden.
Wesentliche Inhalte des Entwurfes
Nachfolgend eine kurze Übersicht über die wichtigsten geplanten Änderungen:
- In § 650a BGB – der „Grundnorm“ des gesetzlichen Bauvertragsrecht – soll ein neuer Absatz 3 eingefügt werden, nach dem „vermutet“ werden soll, dass nur solche bautechnischen Normungen, die sicherheitstechnische Festlegungen enthalten, anerkannte Regeln der Technik seien, nicht dagegen „bautechnische Normungen, die reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale abbilden“.
- Ferner soll ein neues, aus einem einzigen Paragraphen (§ 650o BGB) bestehendes Kapitel „Gebäudeverträge zwischen fachkundigen Unternehmen“ neu in das Gesetz aufgenommen werden. Der neue gesetzliche Begriff des „Gebäudevertrags“ wird dabei definiert als „ein Bauvertrag …, der ein Gebäude, die zu einem Gebäude gehörenden Außenanlage oder einen Teil davon betrifft“. Der geplante neue § 650o BGB enthält Sonderbestimmungen für Gebäudeverträge, allerdings nur für solche „zwischen fachkundigen Unternehmen“. § 650o Abs. 2 des Entwurfes sieht vor, dass die Vertragsparteien in der Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 633 BGB von den anerkannten Regeln der Technik abweichen können, „ohne dass der Unternehmer den Besteller über die mit dieser Abweichung verbundenen Risiken und Konsequenzen aufklären muss.“ Treffen die Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarung, soll – im Gebäudevertrag zwischen „fachkundigen Unternehmen“ – gelten, dass die Abweichung von anerkannten Regeln der Technik keinen Sachmangel darstellt, wenn „1. die dauerhafte Sicherheit und Eignung des Gebäudes, der Außenanlage oder eines Teils davon für die vertragsgemäße oder sonst für die gewöhnliche Verwendung durch eine gleichwertige Ausführung gewährleistet ist und 2. der Unternehmer dem Besteller diese Abweichung vor Ausführung der Bauleistung anzeigt und der Besteller dieser nicht unverzüglich widerspricht“.
Bewertung
Ob die geplanten Gesetzesänderungen maßgeblich dazu beitragen werden, dem „Gebäudetyp E“ zum Durchbruch zu verhelfen, kann sicherlich bezweifelt werden. Der „Zentrale Immobilien Ausschuss e.V.“ (ZIA) hat sich in einer ersten Stellungnahme bereits sehr enttäuscht von dem Gesetzesentwurf gezeigt. Und in der Tat gibt es eine Reihe ziemlich naheliegender Einwendungen gegen den Entwurf: So fragt man sich, welche praktische Bedeutung die „Vermutung“ in dem neu geplanten Absatz 3 von § 650a BGB haben wird. Im Prozess wird das Gericht bei streitigen Mängelfragen, die es – wie in aller Regel – nicht aus eigener Sachkunde beantworten kann, weiterhin ein Sachverständigengutachten einholen müssen. In diesem Rahmen hat der Sachverständige dann auch zu beurteilen, ob technische Regeln, gegen die ein Bauunternehmen möglicherweise verstoßen hat, überhaupt anerkannte Regeln der Technik darstellen oder nicht. Den Vorschuss für den Sachverständigen muss schon jetzt in aller Regel der Bauherr (der die streitige Mangelbehauptung beweisen muss) zahlen; daran wird sich durch die geplante Regelung nichts ändern. Und eine „non – liquet“ – Situation, also die Situation, dass sich auch durch Sachverständigengutachten nicht klären lässt, ob es sich um anerkannte Regeln der Technik handelt oder nicht, ist kaum denkbar. (Auch in solchen Situationen könnte die „Vermutung“ von Bedeutung sein.)
Auch zu dem geplanten § 650o ist Kritik absehbar, z.B. deshalb, weil die Regelung eben nicht – wie viele gehofft hatten – für den „Gebäudetyp E“ generell auf die anerkannten Regeln der Technik als Maßstab für die Beurteilung der Mangelfreiheit der Werkleistung verzichtet, und weil sie ausdrücklich nur im Verhältnis von „fachkundigen Unternehmen“ gilt – und damit nicht gegenüber Verbrauchern (und zwar auch nicht gegenüber fachkundigen Verbrauchern).
Ein alternativer Ansatz?
Abschließend soll kurz ein denkbarer alternativer Ansatz zu dem Versuch einer „gesetzlichen Lösung“ skizziert und zur Diskussion gestellt werden. Mehr als andeuten lässt sich das an dieser Stelle aber natürlich nicht:
Anders als die VOB/B nimmt das Werkvertragsrecht des BGB gar nicht ausdrücklich Bezug auf die anerkannten Regeln der Technik. Diese werden aus der Annahme einer „konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung“ oder aus § 633 Abs. 2 Nr. 2 BGB hergeleitet. Danach ist ein Werk frei von Sachmängeln, wenn es „eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.“ Aber wenn man diesen Ansatz akzeptiert, stellt sich doch die Frage, warum der Besteller (bzw. Auftraggeber) nur – oder vorrangig vor allem anderen - die Einhaltung anerkannter Regeln der Technik erwarten darf. Kann der Auftraggeber nicht mindestens in gleicher Weise die Einhaltung aller relevanten öffentlich-rechtlichen Bestimmungen „erwarten“? Von Bedeutung sind dabei insbesondere die jeweils in § 3 der Landesbauordnungen definierten allgemeinen Anforderungen an Bauvorhaben. Nach § 3 der aktuellen Fassung der Bauordnung Berlin gehört zu diesen Anforderungen u.a., dass
- die natürlichen Ressourcen nachhaltig genutzt und der Schutz von Natur und Landschaft angemessen berücksichtigt wird;
- umweltverträgliche Rohstoffe und Sekundärstoffe verwendet werden;
- die Lebenszyklusphasen baulicher Anlagen berücksichtigt werden, und
- darauf geachtet wird, dass bei einer Beseitigung der baulichen Anlage oder ihrer Teile die anfallenden Baustoffe und Teile des Bauwerks möglichst wiederverwendet oder recycelt werden können.
Wo steht eigentlich geschrieben, dass dann, wenn die anerkannten Regeln der Technik und die gesetzlichen Anforderungen nach § 3 der Landesbauordnungen in Konflikt zueinander geraten, die anerkannten Regeln der Technik Vorrang haben müssen? Müsste hier nicht eher die Erwartung des Auftraggebers in die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben Vorrang haben? Das scheint mir die Diskussion zu sein, die geführt werden müsste. Ob dafür in erster Linie der Gesetzgeber, und nicht doch eher die Rechtsprechung, zuständig sein sollte, ist eine eigene Frage.
Der Vollständigkeit halber: § 13 Abs. 1 VOB/B nimmt zwar ausdrücklich die anerkannten Regeln der Technik als Maßstab für die Beurteilung der Mangelfreiheit von Bauleistungen in Bezug, aber nicht als alleinigen Maßstab. Auch im „VOB – Bauvertrag“ kommt es zusätzlich (neben den anerkannten Regeln der Technik) auf ausdrücklich oder konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarungen, auf die Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte bzw. die „gewöhnliche“ Verwendung und auch auf die Beschaffenheit an, „die der Auftraggeber nach Art der Leistung erwarten kann“. Die Problematik sollte daher im Ergebnis grundsätzlich nicht anders zu beurteilen sein als im „BGB – Bauvertrag“.
Seit langem ist umstritten, durch wen, wem gegenüber, und wie lange von einer „transmortalen“ Vollmacht nach dem Tod des Vollmachtgebers noch Gebrauch gemacht werden kann, insbesondere, wenn die Bevollmächtigte zugleich Mit- oder gar Alleinerbin wird. Der BGH hat diese Frage bisher nicht entschieden; in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte zeichnet sich inzwischen aber eine deutliche Tendenz ab, der sich nunmehr auch das OLG Nürnberg anschließt (Beschluss vom 25.03.2024 – 15 Wx 2176/23).
Es ist ein Dilemma: Einerseits leben wir in einer Zeit, in der Wohnungsnot zu einem immer drängenderen sozialen Problem wird, so dass ein (bisher allerdings bei weitem nicht erreichtes) Hauptanliegen der Politik darin besteht, ausreichend neuen Wohnraum entstehen zu lassen. Andererseits rücken die ökologischen Kosten des Bauens – unter anderem (aber nicht ausschließlich; es geht z.B. auch um Probleme der fortschreitenden Versiegelung von Boden und um Umweltbelastungen durch Baumaterialien und deren Entsorgung) durch den ausgesprochen hohen Beitrag des Bauens zu den für den Klimawandel verantwortlichen CO2 – Emissionen immer mehr in den Blick. Wir müssen also, wenn Klimaschutzziele eingehalten werden sollen, die CO2-Belastung der Atmosphäre nicht nur durch den Betrieb von Gebäuden (Stichwort: Wärmeerzeugung), sondern auch durch das Bauen selbst drastisch reduzieren. Als ein möglicher Weg aus diesem Dilemma heraus – zumindest aber zur Reduzierung des Problems – gilt es, neuen Wohnraum nicht durch Neubau zu schaffen, sondern durch Umbau, Ausbau, Aufstockung und Umnutzung vorhandener Gebäude. Viele Verbände und Expertinnen beklagen seit langem, dass Umbaumaßnahmen bei uns durch Überregulierung zu kompliziert und zeitaufwendig, teuer und mit zu hohem Haftungsrisiken für die auf Planungs- und Ausführungsseite Beteiligten verbunden seien.