Lebzeitige Übertragungsverträge – meist „in vorweggenommener Erbfolge“ – sind aus unterschiedlichen Motivlagen sehr häufig. Eine gerichtliche Entscheidung und zwei Gutachten des Deutschen Notarinstituts beleuchten einige typische Fragestellungen dieser Verträge.

Übertragen Eltern einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück auf ein minderjähriges Kind, stellt sich die Frage, ob die Eltern dies ohne Weiteres tun können, oder ob dafür die Mitwirkung eines zu bestellenden Ergänzungspflegers erforderlich ist. Die überwiegende Auffassung geht (oder ging jedenfalls bisher) dahin, dass dies nicht nötig sei; die unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils sei insoweit nicht anders zu behandeln als die Übertragung des Eigentums insgesamt. Anders aber das OLG München in einer neueren Entscheidung (Beschluss vom 18.12.2023 – 34 Wx 311/23e) - wie zuvor bereits das KG in Berlin -: Beide Gerichte sehen in derartigen Fällen die Bestellung eines Ergänzungspflegers als erforderlich an. 

Rechtlich ist die entscheidende Frage, ob die Übertragung des Miteigentumsanteils für den Minderjährigen „lediglich rechtlich vorteilhaft“ ist. Dann ist die Bestellung eines Ergänzungspflegers nicht erforderlich. Für die Übertragung von Wohnungseigentum ist unstreitig, dass sich ein rechtlicher Nachteil aus dem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Übernahme der damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen (zur Tragung von Kosten und Lasten) ergibt. OLG München und KG stellen den Eintritt in eine Bruchteils - Miteigentümergemeinschaft (ohne Wohnungseigentum) gleich.

Endgültig geklärt ist die Frage noch nicht. Es dürfte aber sinnvoll sein (im Sinne der Verfahrensbeschleunigung), bis zu einer Klärung der Frage durch den BGH in diesen Fällen künftig vorsorglich von vorneherein einen Ergänzungspfleger handeln zu lassen.

DNotI – Gutachten: Dingliches Vorkaufsrecht „für den ersten Verkaufsfall“: Erlöschen durch unentgeltliche Übertragung und durch Einbringung in eine Gesellschaft

Ein jüngst veröffentlichtes Gutachten des Deutschen Notar Instituts (DNotI) behandelt eine nicht selten anzutreffende Konstellation DNotI – Report 2024, S. 19): Ein Grundstück wird im Wege der „vorweggenommenen Erbfolge“ übertragen. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein „Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall“ eingetragen. In dem vom DNotI zu begutachtenden Fall hieß es in dem Übertragungsvertrag zu den Grundstücksbelastungen, diese seien der Erwerberin bekannt und würden von ihr übernommen, und die Erwerberin trete „in alle zugrundeliegenden Verpflichtungen mit Wirkung ab dem Tag der Beurkundung“ ein. Später möchte die Erwerberin das Grundstück in eine neu zu gründende UG & Co. KG einbringen. 

Klar ist zunächst, dass die Grundstücksübertragung das Vorkaufsrecht nicht ausgelöst hat, weil es sich nicht um einen Verkauf, sondern um eine unentgeltliche Übertragung gehandelt hat. 

Die Fragen, zu denen das DNotI Stellung nehmen sollte, waren nun, ob das Vorkaufsrecht noch besteht oder durch Eintragung der Erwerberin erloschen ist, und ob das Vorkaufsrecht (sofern es noch besteht) durch die Einbringung in die zu gründende Gesellschaft ausgelöst wird.

Die Beantwortung der ersten Frage (ob das Vorkaufsrecht fortbesteht oder erloschen ist) hängt davon ab, um was für eine Art von Vorkaufsrecht es sich handelt. 

• Der gesetzliche Regelfall („Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall“) ist in § 1097 BGB definiert: Das Vorkaufsrecht ist danach „beschränkt … auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben“. 
• Abweichungen vom gesetzlichen Regelfall können bei Bestellung des Vorkaufsrechts bestimmt werden. Sie müssen dann allerdings auch im Grundbuch eingetragen werden. 
• In § 1097 BGB wird als eine mögliche Abweichung vom Regelfall das „für mehrere oder für alle Verkaufsfälle“ bestellte Vorkaufsrecht benannt.
• Anerkannt ist darüber hinaus das „Vorkaufsrecht für den ersten echten Verkaufsfall“, das sich vom „Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall“ dadurch unterscheidet, dass es nicht darauf ankommt, dass derjenige verkauft, der zur Zeit der Bestellung des Vorkaufsrechts Eigentümer war. 

Welche Form des Vorkaufsrechts im Einzelfall gewollt ist, ist – sofern es nicht explizit im Grundbuch benannt ist - durch Auslegung zu bestimmen. Vorliegend geht das DNotI aufgrund der ihm vorgelegten Sachverhaltsschilderung davon aus, dass eine Abweichung vom gesetzlichen Regelfall nicht beabsichtigt war. Das bedeutet: Es handelt sich um ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall im Sinne von § 1097 BGB, welches mit Eigentumsübergang auf die Erwerberin erloschen ist. Daran ändert auch die Klausel im Übertragungsvertrag nichts, nach der die Erwerberin „in alle zugrundeliegenden Verpflichtungen mit Wirkung ab dem Tag der Beurkundung“ eintreten sollte. Denn diese Vereinbarung könnte allenfalls eine (schuldrechtliche) Verpflichtung der Erwerberin begründet haben, nach Erwerb des Grundstücks ein entsprechendes Vorkaufsrecht neu zu begründen. Den Inhalt des eingetragenen Vorkaufsrechts konnte sie jedenfalls nicht beeinflussen.

Auf die zweite Frage kommt es deshalb im Grunde nicht mehr an. Sie ist in der Weise zu beantworten, dass die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft „regelmäßig“ kein Verkaufsfall im Sinne des Vorkaufsrechts ist. Etwas Anderes wird nur in „Umgehungsfällen“ angenommen. Der „Verdacht“ der Umgehung liegt z.B. nahe, wenn ein Grundstück in eine neu gegründete Gesellschaft eingebracht und anschließend in engem zeitlichen Zusammenhang das Grundstück oder sämtliche Gesellschaftsanteile wieder verkauft werden.

Hauptsächlich zwei praktische Schlussfolgerungen lassen sich aus diesem Gutachten ziehen:

• Bei Begründung eines Vorkaufsrechts sollte keinerlei Unklarheit darüber bestehen, welche Art von Vorkaufsrecht gewünscht wird, und dies sollte entsprechend klar auch in der Anmeldung zur Grundbucheintragung zum Ausdruck kommen.
• Klauseln der Art, dass ein Erwerber in alle der Eintragung eines Vorkaufsrechts zugrundeliegenden Verpflichtungen „eintreten“ solle, sollten in der Regel vermieden werden, weil – wie der hier diskutierte Fall zeigt – im Zweifel bloß zusätzliche Unsicherheiten erzeugt werden.

DNotI – Gutachten: Übertragungsvertrag mit Vereinbarung eines Rückforderungsrechtes und Pflichtteilsverzicht: Entfällt der Pflichtteilsverzicht „automatisch“ bei Ausübung des Rückforderungsrechts?

Auch ein weiteres Gutachten des DNotI (DNotI – Report 2024, S. 17), von dem hier berichtet werden soll, betrifft eine typische Konstellation des Übertragungsvertrages: Ein pflichtteilsberechtigter Angehöriger soll zu Lebzeiten des (künftigen) Erblassers einen Vermögenswert zugewendet erhalten und im Gegenzug auf sein Pflichtteilsrecht verzichten, und zwar häufig für sich und zugleich auch für seine Abkömmlinge. Gleichzeitig wird – wie ebenfalls verbreitet üblich – unter bestimmten Voraussetzungen ein Rückforderungsrecht des Übergebers vereinbart (häufig z.B. für den Fall der Weiterveräußerung ohne Zustimmung des Übergebers, einer Insolvenz des Übernehmers oder für den Fall, das der Übernehmer vor dem Übergeber versterben sollte). In dem Fall, der dem DNotI zur Begutachtung vorgelegt wurde, machte der Übergeber von seinem Rückforderungsrecht Gebrauch, nachdem der Übernehmer vor ihm verstorben war. Im Übertragungsvertrag war nichts dazu geregelt, was im Falle der Ausübung des Rückforderungsrechts mit dem Pflichtteilsverzicht geschehen sollte., falls das Rückforderungsrecht ausgeübt wurde. Entfällt der Pflichtteilsverzicht dann „automatisch“ – wie vielleicht der „gesunde Menschenverstand“ nahelegen würde? Oder kann jedenfalls mit den Abkömmlingen des Übernehmers eine Aufhebung des Pflichtteilsverzichts vereinbart werden?

Das Gutachten zeigt – in Auswertung von Rechtsprechung und Literatur zu der Frage -, dass von einem „Automatismus“ nicht ausgegangen werden kann, sondern dass es – jedenfalls was die erste Frage betrifft („Entfall“ des Pflichtteilsverzichts mit Ausübung des Rückforderungsrechts) auf die konkrete Auslegung des jeweiligen Übertragungsvertrages ankommt. Im zu beurteilenden Fall kommt das DNotI (ohne seine Auslegung an die Stelle der verbindlichen Auslegung in einem gerichtlichen Verfahren setzen zu können) zu dem Ergebnis, dass der Entfall des Pflichtteilsverzichts im Fall der Ausübung des Rückforderungsrechts gewollt gewesen sei. Dies wird hauptsächlich daraus abgeleitet, dass im Übertragungsvertrag der Pflichtteilsverzicht erst mit Eintragung des Übernehmers als neuer Eigentümer im Grundbuch wirksam werden sollte. 

Ginge man stattdessen von einer Weitergeltung des Pflichtteilsverzichts aus, würde sich die Folgefrage stellen, ob der Verzichtsvertrag nach dem Tode des Übernehmers durch Vereinbarung mit dessen Abkömmlingen aufgehoben werden könnte. Grundsätzlich ist die Aufhebung eines Erb- oder Pflichtteilsverzichtsvertrags durch notariell beurkundeten Vertrag möglich. Dies ist in § 2351 BGB ausdrücklich geregelt. Die Frage ist aber, ob eine solche Aufhebungsvereinbarung nur mit demjenigen getroffen werden kann, der auf den Pflichtteil verzichtet hat (hier also mit dem Übernehmer) oder auch nach dessen Tod mit den Abkömmlingen. Auch dies ist umstritten; einer inzwischen allerdings bereits ein Vierteljahrhundert alten Entscheidung des BGH zufolge ist die nachträgliche Aufhebung einer Verzichtsvereinbarung nicht möglich.

Zwei Schlussfolgerungen für die Praxis ergeben sich:

• Enthält ein Übertragungsvertrag sowohl Rückforderungsrechte des Übergebers als auch einen Pflichtteilsverzicht des Übernehmers – oder aber, wie ebenfalls häufig, jedenfalls eine Klausel zur Anrechnung des Wertes des Übertragungsgegenstandes auf einen späteren etwaigen Pflichtteilsanspruch -, so sollte ausdrücklich geregelt werden, was dann mit dem Pflichtteilsverzicht bzw. mit der Anrechnungsbestimmung sein soll. Es könnte z.B. geregelt werden, dass der Pflichtteilsverzicht (bzw. die Pflichtteilsanrechnung) unter die auflösende Bedingung der Ausübung eines Rückforderungsrechtes gestellt wird. 
• Wurde ein Pflichtteilsverzicht auch für die Abkömmlinge erklärt, und soll dies nach dem Tod des Verzichtenden (Übernehmers) rückgängig gemacht werden, bleibt der Weg des § 2351 BGB (Aufhebung des Verzichts) ungewiss. Alternative kann dann z.B. ein Pflichtteilsvermächtnis zugunsten der Abkömmlinge sein.